Ипотекалык насыяларды берүүдө банктар насыя алуучу үчүн өз эсебинен камсыздандыруу полисин сатып алышы керек болот. Анын үстүнө, алар кыймылсыз мүлктү гана эмес, ошондой эле насыя берүүчүнүн өмүрүн жана ден-соолугун, ал тургай медициналык текшерүүдөн чыгымдарын камсыздандырышы керек. Бирок, жарандар үчүн ипотека насыялары өзгөчө арзандабайт, анткени жаңы чыгымдар насыянын пайыздык ченине кошулат. Бирок жол-жобосу ачык-айкын болуп калат - насыя алуучу ипотеканын толук наркын токтоосуз билип алат, азыркыдай болуп, документтерге кол коюп жатканда. Демек, ал ар кандай банктардын сунуштарын толук салыштыра алат.
Россия Банкы Президенттин ипотекалык насыялардын баасын төмөндөтүү боюнча чараларды көрүү боюнча тапшырмасын аткаруу максатында иштелип чыккан ипотекалык камсыздандыруунун жаңы концепциясын жарыялады. Камсыздандыруу чыгымдары ипотека насыясынын жалпы наркынын компоненттеринин бири болуп саналат жана көбүнчө аны кыйла көбөйтөт. Ошол эле учурда, жарандар камсыздандыруу продуктусунун өзүн гана эмес, белгилүү бир камсыздандыруучунун камсыздандыруу полистерин жайылтуу жана сатуу үчүн агенттиктин комиссиясын банкка төлөөгө аргасыз болушат, ал 40% га жетиши мүмкүн.
Бул кантип иштейт
Эми, Ипотека мыйзамына ылайык, жарандар алынган мүлктү камсыздандырышы керек. Көбүнчө, кырсыктардан жана оорулардан камсыздандырууну сатып алууга аргасыз болосуз: бул мыйзам боюнча милдеттүү эмес, бирок иш жүзүндө банктар аны чыгарганда пайыздык ченди төмөндөтүшөт. Насыя алуучу камсыздандыруу чыгымдарын төлөйт.
Насыя алуучу камсыздандыруу полисин банкта аккредитацияланган камсыздандыруучудан гана сатып ала алат жана көбүнчө ушул тизмеден компанияны тандап жатканда, ал ипотека алуу үчүн кайрылып жаткан банк кызматкеринин сунушун жетекчиликке алат.
Жеңилдетилген ипотека насыясынын мамлекеттик программасынын өзгөрүшү иштеп чыгуучуларды сактап калабы?
Борбордук банк белгилегендей, учурда Россиянын ипотекалык камсыздандыруу рыногу кыйла топтолгон. Ага болжол менен 16 камсыздандыруучу активдүү катышууда. 2019-жылы алар 8 миллиондон ашуун келишим боюнча 42 миллиард рублга жакын акча чогултушкан. Ошол эле учурда, келишимдердин көпчүлүгүн (80% дан ашыгын) беш гана камсыздандыруу уюму түзгөн.
Бул жагдай ипотека рыногунун азыркы концентрациясынын кесепети: учурдагы келишимдердин жалпы санынын 83% (4,3 млн) беш ири банктын кредит портфелинде.
Борбордук банктын эсептөөлөрү боюнча, 2019-жылы берилген ипотекалык насыялар боюнча чен орточо 9,94% түздү, ал эми насыянын толук наркы (камсыздандырууну кошкондо) 11,41% түздү. Камсыздандыруунун иш жүзүндөгү наркы орто эсеп менен ипотека суммасынын 0,74% түзөт, бул жылына 16 миң рублди түзөт.
Ошол эле учурда, насыя алуучу насыянын толук наркы жөнүндө маалыматты дароо ала албайт. Ага келишим түзөрдөн мурун, насыяга арыз жактырылгандан кийин, мүлк тандалып алынып, бардык керектүү документтерди кароого кеткен чыгымдар төлөнөт. Ипотека алуу үчүн банкты тандоо баскычында, насыя алуучу насыянын пайыздык ченине гана көңүл бура алат.
Камсыздандыруу кимге керек
Эгерде пайыздык чен төмөндөсө, мисалы, акыркы жылы Россия Банкынын негизги ставкасынын төмөндөшүнө байланыштуу камсыздандыруу баасы өзгөрбөйт. Ошентип, ипотекалык насыянын жалпы наркындагы камсыздандыруу чыгымдарынын үлүшү өсүп жатат.
Борбордук банк ипотека насыялары боюнча камсыздандыруу төлөмдөрүнүн деңгээли өтө төмөн экендигин белгилейт (2019-жылы камсыздандыруу төлөмдөрү күрөө камсыздандыруу боюнча жыйымдардын 3% гана жана өмүрдү жана ден-соолукту камсыздандыруу боюнча жыйымдардын 15% түздү) жана көпчүлүк топтогон каражаттар камсыздандыруучулар (85-97%) камсыздандыруу полистерин илгерилетүү жана сатуу үчүн агенттик жыйымдарды төлөөгө жөнөтүлөт (көбүнчө бул кредитор банк), операциялык чыгымдарды жабуу жана камсыздандыруучунун пайдасына.
COVID-19 жаңы имараттардагы батирлерди сатып алуучулардын артыкчылыктарын өзгөрттү
Эгерде кааласаңыз, насыя алуучу банктын тышында, комиссиянын төлөнбөстөн, камсыздандырууну сатып алса болот, деп белгилейт Бүткүл Россиялык Камсыздандыруучулар Бирлигинин вице-президенти Виктор Дубровин. Анын айтымында, кыймылсыз мүлктү милдеттүү камсыздандыруу боюнча тариф орто эсеп менен камсыздандырылган сумманын 0,1% түзөт, бул эреже боюнча, ипотекалык насыя боюнча карыздын суммасына барабар. Мындай насыянын орточо көлөмү 2,5 миллион рубль экендигин эске алганда, биринчи жылы камсыздандыруунун наркы 2,5 миң рубль болот. Экинчи жана кийинки жылдары карыздын азайышына пропорциялуу төмөндөйт.
Ыктыярдуу өмүрдү камсыздандыруу тарифи карыз алуучунун жашына байланыштуу жана 0,18% дан 0,6% га чейин, башкача айтканда, биринчи жылы орто эсеп менен 7-10 миң рублга чейин. Айрым банктарда бул камсыздандыруудан баш тартуу ипотека пайызына эч кандай таасирин тийгизбейт, башкаларында анын наркын 0,5-1% га чейин көтөрүшү мүмкүн.
Ошол эле "Ипотека. Центр" компаниясынын айтымында, өмүрдү жана укукту камсыздандыруудан баш тартуу насыянын ченинин орточо эсеп менен 2% дан 7% га чейин көтөрүлүшүнө алып келет.
Агенттик комиссиянын көлөмү абдан өзгөрүлүп турат жана 10-40% ды түзөт, деди Виктор Дубровин. «Бул логикалык нерсе, анткени кредиттик мекеме белгилүү бир жумушту аткарат: камсыздандыруучуну тандоо, камсыздандыруу өнүмүн түзүү, консультация, документ жүгүртүү. Көптөгөн банктар камсыздандыруу, анын ичинде чыгымдарды жөнгө салууга катышуу боюнча толук кызматташууну колго алышат », - деп түшүндүрдү ал.
Ошол эле учурда, ипотекалык насыяны камсыздандырууга эң көп кызыкдар болгон банк, деп белгилейт Борбордук банк. Камсыздандыруу окуясы болгондо, акча ага - камсыздандырылуучунун ипотека боюнча карызын төлөөгө кетет.
Ал эми, насыя алуучулар, эгерде банк пайыздык ченди көтөрсө дагы, бардык мүмкүнчүлүктөрдө камсыздандыруудан баш тартышат - айрым учурларда, камсыздандыруу наркы үстөккө болгон аманаттан ашып кетет. Россияда ипотека насыяларынан тышкары, камсыздандыруу келишимдери (мүлкүнө, өмүрүнө жана ден соолугуна байланыштуу) дагы эле сейрек кездешет.
«Жалпысынан алганда, карыз алуучунун кызыкчылыгы камсыздандыруу компаниясын тандоо, полистин наркы жөнүндө камсыздандыруу компаниясы менен сүйлөшүү жүргүзүү, насыя келишимине кошумча камсыздандыруу келишимин түзүү жана түзүү жана жараянга катышуу сыяктуу көйгөйлөрдү азайтууда. камсыздандыруу окуясы болгондо камсыздандыруу төлөмүнүн суммасын жөнгө салуу. Жеке ипотека насыясы, камсыздандыруучудан баанын мыкты шарттарын алуу үчүн же тышкы жардамсыз камсыздандыруучу тарабынан келишпестиктер келип чыккан учурда, чыгымдарды жоюу процессине натыйжалуу катышуу үчүн жетиштүү деңгээлде күчтүү келишимдерге ээ. Көптөгөн жарандар үчүн бул процедуралар ипотека насыясын алуу жана андан кийин төлөө менен байланышкан жашообуздун ансыз деле стресс стадиясынын керексиз татаалдыгы болуп саналат деп белгилейт Россия Банкы.
Ипотека арзан болобу
Көзөмөлдөө органы карыз алуучу тарабынан эмес, банк тарабынан камсыздандыруу келишимин түзүшү анын баасынын төмөндөшүнө алып келет деп күтүүдө. Биринчиден, банк бир эле учурда насыя алуучулардын бүтүндөй тобун камсыздандырат жана саясаттын арзан наркы боюнча сүйлөшүүлөрдү жүргүзө алат. Экинчиден, банктарга агент комиссиясын төлөп берүүнүн кажети жок, анткени тигил же бул камсыздандыруучуну илгерилетүү зарылдыгы өзүнөн өзү жоголот. Борбордук банктын эсептөөлөрү боюнча, эгерде сунушталган ыкма колдонулса, 2019-жылы ипотеканын баасы 0,15-0,67 пайыздык пунктка төмөн болмок.
Жеңилдетилген ипотека кыймылсыз мүлк рыногун колдойбу?
Бирок, жаңы концепцияны талкуулап жатканда дагы, Бүткүл россиялык камсыздандыруучулар бирлиги жана Россиянын банктарынын ассоциациясы Россия банкынын төрагасы Эльвира Набиуллинага биргелешкен кайрылуу жолдошту, анда алар “мындай камсыздандыруунун наркы гана болушу мүмкүн” деп баса белгилешти насыянын пайыздык ченинин жогорулашы менен компенсациялансын.” Россия банктарынын ассоциациясы болжолдуу өсүштү 0,5-1 пайыздык пунктка баалаган.
«Карыз алуучулар, тилекке каршы, өзгөрүлүп жаткан шарттардан эч кандай пайда алышпайт. Чыгымдарды банктар көтөрөт, ал эми карыз алуучунун эсебинен, мисалы, ставканы көтөрүү менен компенсациялайт. Ипотекалык насыяны камсыздандыруунун жаңы схемасын эске алганда, насыялар боюнча пайыздык чендер болжол менен 0,3-0,5 пайыздык пунктка чейин жогорулашы мүмкүн”, - деди Ольга Бажутина, Ипотека. Центрдин башкы директору.
Курстун канчалык деңгээлде өсөөрүн азырынча айтуу кыйын, дейт Виктор Дубровин. «Ипотека насыясынын ставкасы - бул атаандаштыкка туруштук бере турган окуя жана ал өкмөт тарабынан ар дайым көздөлүп келет. Жок кылынган пайданын ипотеканын баасына түздөн-түз которулбаса керек”, - деди ал.
Бүткүл россиялык камсыздандыруучулар бирлиги чыгымдарды которуунун ордуна, мамлекет камсыздандыруу продуктусунун минималдуу стандартын калыптандырып, керектөөчүгө бардык маалыматтардын ачык болушун көзөмөлдөшү керек деп эсептейт. Ал эми кайсы өнүмдү жана кайдан сатып алууну өзү тандай алат.
Өз кезегинде, Борбордук банк "камсыздандыруучулар менен байланыштын жогорку жыштыгын сактоо үчүн, насыя алуучулар тарабынан камсыздандыруу полистерин сатып алуу үчүн агенттик жыйымдарды төлөп берүү практикасын сактап калуу туура эмес окшойт" деп ишенет.
Негизги чендин төмөндөө тенденциясын эске алуу менен, ипотека насыясы кымбаттабай калышы мүмкүн, дейт көзкарандысыз каржы кеңешчиси Наталья Смирнова.
«Кыязы, биз 4% негизги ченди көрө алабыз жана шарттар өзгөрбөйт, баалардын олуттуу көтөрүлүшү болбойт. Мындан тышкары, пандемия учурунда банктар сатып алуу жөндөмүнүн төмөндөшүнө дуушар болгонун унутпашыбыз керек, андыктан азыр ставканы өтө эле жогору көтөрүү акылга сыйбайт, антпесе потенциалдуу кардарларды жоготуп алуу коркунучу бар”, - деп түшүндүрдү ал.
Карыз алуучу эмне алат
Ошентип, мүлктү камсыздандыруудан тышкары, жарандар үчүн өмүрдү жана ден-соолукту камсыздандыруу полисин сатып алуу милдеттүү болуп калат. Концепцияда камсыздандырылган тобокелдиктердин минималдуу тизмеси көрсөтүлгөн. Мисалы, мүлктү камсыздандырууда бул өрттүн, жарылуунун, суу ташкынынын, табигый кырсыктардын, үчүнчү жактардын мыйзамсыз аракеттеринин, структуралык кемчиликтердин натыйжасында жоготуу же зыян келтирүү болуп саналат. Өмүрдү жана ден-соолукту камсыздандырууда - I же II топтогу майыптыкты дайындоо, карыз алуучунун кырсыктын же оорунун кесепетинен каза болушу.
Келишим түзүлгөнгө чейин, камсыздандыруу компаниясы жаранды медициналык кароодон өткөрө алат - эгер кийин келишим түзүлгөн болсо, банктын эсебинен.
Бир жагынан, бул жакшы, анткени ден-соолукка байланыштуу көйгөйлөр келип чыкса, камсыздандыруу ипотека төлөмдөрүн жабат, ал эми каза болгондо үй-бүлө көчүп кетүү коркунучуна кабылбайт.
«Карыз алуучулар акчаны үнөмдөө максатында камсыздандыруудан баш тарта алышпайт, натыйжада ипотека насыясын төлөй турган эч нерсе жок болуп, кырдаал оңолбосо, үй-бүлө батиринен айрылып калышы мүмкүн (ипотекалык өргүү узак убакытка чейин берилбейт). Ошентип, насыя алуучу тобокелдиктерден корголгон экен », - дейт Наталья Смирнова.
Экинчи жагынан, сиз камсыздандыруудан баш тарта албайсыз жана ипотека толугу менен төлөнүп бүткүчө, көптөгөн жылдар бою насыянын денесине тигилип, аны төлөөгө туура келет. Ырас, камсыздандыруу наркы бөлүштүрүлөт жана ошого жараша анчалык деле байкалбайт. Эми ал жылына бир жолу төлөнөт, ипотека төлөмдөрү кошулуп, мындай чыгымдар көбүнчө бюджетке байланыштуу.
Эми, насыяны мөөнөтүнөн мурда төлөө менен, калган айлардын санын жана камсыздандыруу комиссияларын алып салуу менен, камсыздандыруунун бир бөлүгүн кайтарып берүүгө болот. Же сиз аны кайтарып бере албайсыз, анда полис төлөнгөн жылдын аягына чейин колдонулат. Эми, камсыздандыруу наркы ипотека пайызына окшош бөлүштүрүлө тургандыктан, акыркы мөөнөтүнөн мурда төлөө менен, автоматтык түрдө токтотулат.
Камсыздандыруу баасы ошол замат насыянын пайыздык чендерине кошула тургандыктан, жарандар үчүн ар кайсы банктардагы ипотеканын толук наркын салыштыруу оңой болот. Бул, балким, реформанын бирден-бир чыныгы плюсу.
